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Stellen Sie sich Folgendes vor: Es ist Freitag, 18:30 Uhr, 18:30 Uhr. Sie sitzen im Stau auf der A8 Richtung Stuttgart. Das Handy klingelt. Ihr Mieter aus der Wohnung 3b – schon wieder tropft der Wasserhahn in der Küche. Ihnen bieten sich zwei Optionen: morgen früh selbst den Handwerker machen oder einen Fachmann beauftragen, der am Montag vorbeikommt. Keine gute Option dabei. Präziser formuliert: zwei ungünstige Wege, und irgendwie müssen Sie eine auswählen.

DER UNSICHTBARE PREIS DES VERMIETENS

Jede Immobilie fordert ihren Zoll. Nicht in Euro, sondern in Geduld. Ein Wohnhaus in Stuttgart-Mitte mit sechs Einheiten – das ergibt sechs potenzielle Telefonate wöchentlich. Sechs verschiedene Menschen. Sechs verschiedene Auffassungen von „dringend". Eine Freundin aus Tübingen, die eine Altbauwohnung am Österberg vermietet, erzählte mir kürzlich: „Ich habe mehr Zeit mit der Wohnung verbracht als mit meinem letzten entspannter urlaub brandenburg see." Sie lachte, als sie das sagte. Aber es hörte sich nicht fröhlich an. Ganz offen gesagt, es wirkte eher ausgelaugt.

Der Zeitaufwand ist spürbar. Putzpläne für Treppenhäuser, Nebenkostenabrechnungen, Winterdienst-Organisation – all das läuft zusammen auf mehrere Stunden pro Woche. In Freiburg im Breisgau, wo ich persönlich eine kleine Immobilie in der Wiehre gemanagt habe, war es das andauernde Problem mit den Fahrradabstellplätzen. Drei Mieter, drei Räder, aber nur zwei Stellplätze. Klingt banal? Es war der Auslöser für zwei Kündigungen. Und das ist kein Scherz.

DAS MANAGEMENT VON ÄRGER: EIN UNTERSCHÄTZTES AUFGABENFELD

Was den meisten entgeht: Die emotionale Belastung. Ein Mieter aus dem Stuttgarter Stadtteil Feuerbach meldet sich um zehn Uhr abends, weil die Person über ihm zu viel Lärm macht. Sie sind nicht der Verwalter der lauten Partei. Trotzdem sind Sie der erste, den man ruft. Für sämtliche Probleme. Vom kaputten Briefkasten bis zum Nager im Garten. (Ja, ernsthaft, Ratten kommen vor – ein Bekannter in der Weststadt kann ein Lied davon singen.)

In Tübingen am Neckar, wo Studenten häufig in Wohngemeinschaften leben, ist die Fluktuation hoch. Neue Bewohner bedeuten neue Mietverträge, neue Haustürschlüssel, neue Fahrten zur Wohnung. Eine Immobilienverwaltung aus der Region geht davon aus, dass pro Mieterwechsel im Schnitt acht Stunden Arbeit entstehen. Acht Stunden, die Sie anderswo investieren könnten. Oder die Sie schlicht vergeuden – je nach Sichtweise.

Die Frage ist einfach: Sind Sie bereit, diese Zeit zu investieren? Oder ziehen Sie es vor, Geld auszugeben, um sich diese Zeit zurückzukaufen? Eine professionelle Hausverwaltung verlangt in Baden-Württemberg zwischen 25 und 35 Euro pro Wohneinheit monatlich. Dafür haben Sie eine ruhigere Nacht. Dafür steht eine Person bereit, der die Anrufe um 22 Uhr entgegennimmt. Scheint fast zu perfekt, oder?

Aber es gibt die andere Seite. Ein Vermieter aus Reutlingen berichtete mir, er habe drei verschiedene Verwaltungen ausprobiert. „Die erste hat die Betriebskostenabrechnung verpfuscht. Die zweite hat den Ableser der Heizung nicht bestellt. Die dritte war akzeptabel, aber teuer." In manchen Fällen ist das Selbstmanagement vorzuziehen. Wenn Sie handwerklich begabt sind. Falls Sie in der Nachbarschaft leben. Falls Sie gelassen bleiben können. Und falls Ihr Blutdruck das verkraftet.

DIE ABWÄGUNG ZWISCHEN ZWEI KOSTEN

Vergleichen wir es mit einem Restaurantbesuch. Sie können Ihre Mahlzeit selbst zubereiten. Das schont den Geldbeutel, kostet Zeit und manchmal Nerven. Oder Sie essen auswärts. Das belastet das Budget, schont die Zeit und meistens Nerven. Beide Wege führen zum Ziel. Lediglich der Pfad unterscheidet sich. So leicht ist das – oder vielleicht auch nicht.

Ein praktisches Fallbeispiel aus Stuttgart-Bad Cannstatt: Ein Eigentümer mit vier Wohnungen. Er erledigt alles eigenhändig. Putzt das Treppenhaus am Samstagmorgen. Repariert undichte Wasserhähne am Sonntag. Fungiert als Notfallnummer 24/7. Seine finanziellen Belastungen sind niedrig. Sein Blutdruck ist erhöht.

Ein ähnliches Haus in Stuttgart-Degerloch: Derselbe Bestand, gewerblich gemanagt. Die jährlichen Kosten sind um 1.200 Euro gestiegen. Doch der Vermieter reist am Wochenende in den Schwarzwald. Ohne Smartphone. Ohne Gewissensbisse.

• Der Selbstverwalter spart Geld, opfert Zeit und Nerven.
  
• Der Verwaltungsnehmer spart Zeit und Nerven, investiert finanzielle Mittel.
  
• Die goldene Mitte: Partielle Verwaltung (die technische Seite durch einen Fachmann, die Buchhaltung in Eigenregie) – oft übersehen, aber praktikabel. Und den vergessen die meisten.
  
  
  

DIE PERSÖNLICHE WENDE

Ich denke zurück an einen eisigen Januar in Tübingen. Meine ehemalige Bleibe in der Wilhelmstraße – Baujahr 1910. Die Heizung gab den Geist auf. Am späten Abend. Bei einer Temperatur von minus 8 Grad. Ich telefonierte mit meinem Vermieter. Er tauchte wirklich um elf Uhr nachts auf. Mit einem Eintauchsieder und einem alten Heizgebläse. Er duftete nach kaltem Rauch und wirkte erschöpft. „Ist nicht das erste Mal", meinte er. „Darum lebe ich lieber im Parterre." Wir lachten. Aber ich wusste: Er besaß drei zusätzliche Einheiten. Seine Nacht war im Eimer.

Seit dieser Zeit sehe ich das anders über das Thema. Als ich dann selbst eine Immobilie besaß, wählte ich eine Hausverwaltung in Reutlingen. Ich zahle 28 Euro je Einheit und Monat. Bislang habe ich keinen einzigen nächtlichen Anruf bekommen. Die Verwaltung übernimmt das. Ist das eine hohe Summe? Eventuell. Ist es meine Ruhe? Definitiv. Und das ist mir den Preis wert.

DIE FRAGE NACH DER EIGENEN PERSÖNLICHKEIT

Manche Leute haben Freude am Koordinieren. Sie spüren Energie, wenn sie Kostenvoranschläge einholen, Fachleute koordinieren und Mietvereinbarungen verfassen. Andere würden lieber Zahn behandeln lassen. Beides ist in Ordnung. Identifizieren Sie, in welche Schublade Sie passen. Und machen Sie sich nichts vor – es bringt nichts, den Alleskönner zu geben, wenn Sie innerlich ausbrennen.

In Freiburg besteht ein Zusammenschluss von Eigentümern, die sich gegenseitig aushelfen. Ein Mitglied erstellt die Betriebskostenabrechnungen, ein anderer kümmert sich um Reparaturen. Eine Art Tauschbörse für Hausverwaltung. Geldsparend, jedoch nicht risikofrei. Wer trägt die Verantwortung, falls etwas schiefläuft? Eine berechtigte Frage – und die Antwort lautet häufig: Sie.

Der Schlüssel ist das persönliche Gleichmaß. Für eine Immobilie in Stuttgart-Mitte mit zeitgemäßer Technik und anspruchslosen Mietern kann das Selbstmanagement ideal sein. Für ein historisches Fachwerkhaus in Tübingen mit sechs Studenten-Wohngemeinschaften ist eine Profilösung vermutlich klüger. So simpel ist das.

FAQ: FRAGEN, DIE E